Pour louer un bien immobilier, il est nécessaire de connaître les démarches et certaines procédures. Réunion Annonces vous renseigne sur ces étapes à suivre.

1 L'état des lieux

Celui-ci est facultatif dans le cas de locations meublées. Dans les autres cas, le locataire et le propriétaire dressent un état des lieux du bien d'un commun accord. Si l'une des parties est absente, il peut être réalisé par un huissier en respectant un préavis de 7 jours. 

L'état des lieux doit être établi en 2 exemplaires, un joint au contrat de location, l'autre au contrat du propriétaire, et décrire le logement loué ainsi que les équipements présents. Il doit ensuite être signé par le propriétaire ou son représentant mandaté (comme un agent immobilier par exemple) et par le locataire. 

C'est par la voie de l'état des lieux dressé en début et à la fin du bail, que le propriétaire pourra demander réparations d'éventuelles détériorations du bien par le locataire. La somme des réparations peut être retirée sur le dépôt de garantie. Il est donc essentiel d'y être très attentif.

Dans le cas d'un état des lieux en début de bail :

N'hésitez pas à émettre des réserves s'il y a un problème éventuel avec un équipement ou des soucis de branchement des compteurs d'eau, de gaz ou d'électricité.

Faites savoir au propriétaire, par lettre recommandée avec accusé de réception, si un défaut important non consigné sur l'état des lieux se manifeste quelques jours après votre arrivée.

Dans le cas d'un état des lieux en fin de bail :

Il peut vous être demandé de faire quelques petites réparations avant l'état des lieux définitif par le propriétaire.

2 Le cautionnement

La caution est une personne qui s'engage à payer les dettes (loyer, charges...) du locataire ou du colocataire en cas de défaillance de sa part. 

Il s'agit donc d'un engagement qui doit obligatoirement prendre la forme d'un écrit (acte sous seing privé ou acte notarié), qui doit être établi en 2 exemplaires (un pour le bailleur, l'autre pour la caution) et comporter, sous peine de nullité, les mentions suivantes :

Le montant du loyer et les conditions de sa révision tels figurant sur le bail,

La mention exprimant clairement que la caution a pris connaissance de la nature et de l'étendue de son engagement,

La reproduction de l'alinéa 2 de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Lorsque la caution définie une somme maximale de cautionnement, même si la dette locative est supérieure, le bailleur ne pourra réclamer un montant supérieur. Si la caution n'indique pas de montant maximum, son engagement est alors plus étendu. Chaque année le bailleur doit informer la caution de l'évolution de sa garantie.

3 Le dépôt de garantie

Le contrat de bail peut prévoir le versement d'un dépôt de garantie pour pallier aux éventuels manquements du locataire concernant ses obligations locatives (acquittement des loyers et des charges ou des frais de réparation). Ceci ne concerne pas les locations meublées à la Réunion, qui ne sont régies que par le contrat écrit ou verbal qui lie le propriétaire au locataire.

Le dépôt de garantie doit être versé au propriétaire du logement (ou, le cas échéant, à son mandataire, par exemple l'agent immobilier) au moment de la signature du bail :

Un chèque (dont le montant correspondra à celui prévu dans le contrat de bail) pourra être encaissé par le propriétaire.

Les espèces qui donneront le droit au locataire de demander un reçu spécifiant que la somme remise l'est au titre du dépôt de garantie.

4 Les obligations du locataire

Payer le loyer et les charges locatives aux dates prévues.

Effectuer les réparations locatives et réparer les dégradations ou les pertes qu'il a causées à moins qu'il ne prouve qu'elles sont dues à la vétusté, à une malfaçon, ou à la force majeure.

S'assurer de l'entretien courant du logement et des équipements mentionnés dans le bail.

Contracter une assurance pour les risques locatifs (dégâts des eaux, incendie).

5 Les obligations du propriétaire

Louer un logement décent. Un logement décent est un logement qui ne laisse pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé des occupants, et qui doit être doté des éléments de confort le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Prendre en charge les réparations locatives ne correspondant pas à celles du locataire.

6 Se protéger contre les impayés de loyer

Il arrive parfois que certaines situations de location se compliquent. Réunion Annonces vous renseigne sur les démarches à suivre dans ce cas extrême. 

Ainsi, le bailleur peut s'assurer contre les éventuels impayés de loyers, charges et dégradations dont le locataire pourrait être l'auteur. Pour ce, il existe 2 formules d'assurance :

L'assurance contre les loyers impayés, dite garantie loyers impayés (GLI). Ce type d'assurance est contractée auprès d'un assureur privé, selon les modalités et conditions de celui-ci.

La garantie universelle des risques locatifs, dite GRL. Ce type d'assurance est mise en place par l'État et Action logement. Elle peut être souscrite par tout propriétaire auprès d'une assurance de son choix qui a adhéré au dispositif GRL.

Généralement, lorsqu'un dossier est éligible tant à la GLI qu'à la GRL, il est plus judicieux d'opter pour la GLI. Celle-ci est modulable et peut offrir plus de garanties, tandis que le traitement de l'impayé s'avère plus rapide que dans le cadre de la GRL.

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